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Lockdown 2 – Auswirkungen auf Mietverhältnisse

Nachdem es beim 1. Lockdown 2020 für die Mietverhältnisse im gewerblichen Bereich keine besonderen Regelungen gegeben hat, ob durch die Schließungsanordnung ein Minderungsrecht begründet ist, hat die Bundesregierung zwischenzeitlich für den 2. Lockdown eine Regelung aufgenommen. Nach Art. 240 § 7 EGBGB gilt:

„Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar, so wird vermutet, dass sich insoweit ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.“

Eine konkrete Vorgabe, wie dies in der Praxis zu handhaben ist, wurde nicht getroffen. Die bisherige Rechtsprechung zum 1. Lockdown wird insoweit nach meiner Ansicht nicht übertragbar sein, da es da eigentlich nur schwarz oder weiß gegeben hat. Die überwiegende Zahl der Gerichte hat eine Minderung ausgeschlossen und damit argumentiert, dass das Verwendungsrisiko der Mieter trägt. Nachdem nunmehr eine Regelung im Gesetz vorhanden ist, wird daher im jeweiligen Einzelfall zu prüfen sein, in welchem Umfang sich eine Schließung auf den Geschäftsbetrieb des Mieters auswirkt. Je größer die Einschränkungen sind, desto größer wird von einer Anpassung der Miete auszugehen sein. Dabei ist man sich grundsätzlich in der Sache einig, dass es nicht hinnehmbar ist, dass allein dem Vermieter das aktuelle Risiko einer behördlichen Schließung auferlegt wird. Vielmehr erscheint es insgesamt sachgerecht, die Folgen einer Schließung auf beide Vertragsbeteiligte (Vermieter und Mieter) angemessen zu verteilen, so dass unter der Voraussetzung, dass bei einer angeordneten Geschäftsschließung von einer schwerwiegenden Änderung der Geschäftsgrundlage für den Zeitraum der Schließung auszugehen ist und dann eine Verteilung dieses Risikos zu jeweils 50 % als angemessen erscheint.

Letztendlich kommt es allerdings auf den konkreten Einzelfall und die tatsächlich vorhandenen Auswirkungen für das Mietobjekt und damit den Geschäftsbetrieb des Mieters an. Größere Mieter versuchen Vereinbarungen mit dem Vermieter zu treffen, die über den tatsächlichen Schließungszeitraum hinausgehen. Vor Abschluss einer derartigen Vereinbarung sollte dies sorgfältig rechtlich geprüft werden!

Korbach, den 06.02.2021

Matthias Müller

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

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