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Aktuelles

Mietrechtliche Fragen im Zusammenhang mit der CORONA-Krise weiterlesen

Mietminderung wegen des Corona-Virus? weiterlesen

Mietminderung wegen des Corona-Virus?

Matthias Müller

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Die Folgen des Corona-Virus werden die bestehenden Gewerberaummietverhältnisse auf eine harte Probe stellen! Die Frage, die sich hierbei stellt ist:

Stellen die gesetzlichen Einschränkungen hinsichtlich der Benutzung der Mietsache (gilt auch für die Pachtsache) einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung berechtigt?

Einigkeit besteht meiner Meinung nach dahingehend, dass weder der Vermieter noch der Mieter für die Nutzungseinschränkungen verantwortlich ist, so dass sich die Frage stellt, wer trägt das Risiko der aktuellen Nutzungseinschränkungen von gewerblich genutzten Objekten?

Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs.1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Mangel in Betracht kommen können. Dabei ist höchstrichterlich vom Bundesgerichtshof anerkannt, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und/oder Gebrauchsbeschränkungen, welche den vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjekts einschränken, nur dann einen Sachmangel im Sinne der §§ BGB § 536 ff. BGB begründen, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben.

Die aktuellen gesetzgeberischen Maßnahmen während des laufenden Vertragsverhältnisses können dann einen Mangel begründen, wenn die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der

- konkreten Beschaffenheit,

- dem Zustand,

- der Lage

des Vertragsobjektes im Zusammenhang steht.

Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trägt bei der Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Pächters kommt.

Meiner Meinung nach ist die vorliegende Gebrauchsbeschränkung vergleichbar mit dem seinerzeit erlassenen gesetzlichen Rauchverbot bei dem der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten hat, dass die mit dem Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache beruht, sondern an die betrieblichen Verhältnisse des Pächters anknüpft.

Vergleichbar mit dem Nichtraucherschutzgesetz werden auch bei den Corona-Virus-Maßnahmen nicht bestimmte Gebäude und Gebäudeteile einem Nutzungsverbot unterstellt, sondern es wird auf die Nutzungsart der betroffenen Baulichkeiten abgestellt. Zweck der aktuellen öffentlich-rechtlichen Beschränkungen ist, vergleichbar des Nichtraucherschutzgesetzes, der Schutz der Bevölkerung vor den gesundheitlichen Belastungen bzw. der Ausbreitung des Corona-Virus. Um diesen Schutz zu erreichen, ordnet das Gesetz für bestimmte Branchen ein Betriebsverbot an, wobei hier die baulichen Gegebenheiten der betroffenen Gebäude oder Gebäudeteile für die Geltung der öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unerheblich sind. Maßgeblich sind allein die Art der Nutzung der Gebäude und der Umstand, dass in den Einrichtungen Publikumsverkehr stattfindet.

Eine Mietminderung ist somit meiner Meinung nach unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Rauchverbot in Gaststätten ausgeschlossen, weshalb auch von der Bundes- und den Landesregierungen Soforthilfen für betroffene Unternehmer angekündigt wurden, damit diese die laufenden Kosten und damit auch die Miete zahlen können. Zudem hat die Bundesregierung die Verabschiedung eines Gesetzes angekündigt, wonach Kündigungen für Mietrückstände ab dem 01.04.2020, die sich als Folge der Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des Corona-Virus darstellen, unzulässig sind.

Je nachdem, wie lange die Einschränkungen andauern werden, sollten gleichwohl Vermieter und Mieter aufeinander zuzugehen und miteinander reden, um die konkrete Situation und damit die konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen für den Einzelnen zu erörtern und ggf. einvernehmliche, zeitlich begrenzte Mietreduzierungen zu vereinbaren. Es dürfte wohl niemanden damit geholfen sein, wenn Geschäfte schließen müssen.

Jeder Mietvertrag ist individuell, so dass die vorherigen Ausführungen zwar eine erste Einschätzung ermöglichen, allerdings sollte bei Unklarheiten zur Vermeidung von Fehlern anwaltlicher Rat eingeholt werden. Der Verfasser steht diesbezüglich als Ansprechpartner telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung.

Korbach, den 24.03.2020

Matthias Müller

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Rechtsanwälte

Teipel & Müller

Bahnhofstraße 11

34497 Korbach

Telefon 05631 620300 

Telefax 05631 6203010

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