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Mietrechtliche Fragen im Zusammenhang mit der CORONA-Krise weiterlesen

Mietminderung wegen des Corona-Virus? weiterlesen

Mietrechtliche Fragen im Zusammenhang mit der CORONA-Krise

Aufgrund der COVID-19-Pandemie wurde ein Gesetzentwurf (Drucksache 19/18110) auf den Weg gebracht und vom Bundestag in der Sitzung am 25.03.2020 beschlossen, der nunmehr vorsieht, dass Kündigungen für Mietrückstände, die im Zeitraum ab dem 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 entstehen, ausgeschlossen sind.

Ich möchte an dieser Stelle, die meiner Meinung nach wichtigsten Fragen, die sich für alle bestehenden Mietverträge (auch Pachtverträge) stellen, beantworten:

  • Muss mein Wohnraummieter ab dem 01.04.2020 keine Miete mehr bezahlen?

Nein, die Zahlungspflicht des Mieters bleibt weiterhin bestehen!

  • Kann ich meinem Wohnraummieter kündigen oder ist die Kündigung nun grundsätzlich ausgeschlossen?

Es ist zu unterscheiden, worauf die Kündigung gestützt wird:

Für Mietrückstände, die bis zum 31.03.2020 entstanden sind, bleibt ein etwaiges Kündigungsrecht bestehen und wird durch den Gesetzentwurf auch nicht beschränkt.

Für den Zeitraum ab dem 01.04.2020 wird die Kündigung wegen eines Mietrückstandes nicht generell ausgeschlossen. Der im Gesetzentwurf vorgesehene Kündigungsausschluss gilt nur befristet bis zum 30.06.2022 und ist zudem an konkrete Voraussetzungen geknüpft. (vgl. hierzu Frage 3)

  • Wann ist die Kündigung wegen Mietrückstand ausgeschlossen?

Die Kündigung ist nur ausgeschlossen, wenn der Mieter die Miete im Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht leisten kann. Der Grund für die Nichtzahlung der Miete muss also eine Folge der COVID-19-Pandemie sein.

  • Wer muss darlegen und beweisen, dass die Kündigung ausgeschlossen ist?

Der Mieter hat darzulegen und glaubhaft zu machen, dass er die Miete im Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht leisten kann. Hier könnte als Rechtfertigungsgrund vom Mieter vorgebracht werden, dass er Kurzarbeitergeld erhält und ihm somit weniger monatliche Einnahmen zum Bestreiten des eigenen Lebensunterhaltes zur Verfügung stehen.

  • Muss der Mieter die Miete aus Ersparnissen bestreiten?

Im Gesetzentwurf ist dazu keine Regelung enthalten. Nach meiner Einschätzung ergibt sich allerdings unmittelbar aus dem Gesetzgebungswillen, dass sich nur die laufenden Einnahmen des Mieters infolge der COVID-19-Pandemie reduziert haben müssen, um die Kündigung wegen eines Mietrückstandes auszuschließen. Daraus folgt, dass der Mieter nicht verpflichtet sein kann, die Miete von seinen Ersparnissen aufzubringen. Der Gesetzentwurf trägt so dem Gedanken des sozialen Mieterschutzes Rechnung.

  • Bis zu welchem Zeitpunkt muss eine aufgrund der COVID-19-Pandemie zunächst nicht gezahlte Miete gezahlt werden?

Dafür sieht der Gesetzentwurf keine Regelung, wie beispielsweise eine Ratenzahlung oder ähnliches, vor. Der Mieter muss also keine Raten ab dem 01.07.2020 leisten, um den Mietrückstand auszugleichen. Allerdings ist der Kündigungsausschluss nur bis zum 30.06.2022 befristet, so dass der Mieter den etwaigen Mietrückstand auch bis spätestens zum 30.06.2022 ausgleichen sollte, um keine Kündigung wegen Mietrückstandes zu riskieren.

  • Ist der Mietrückstand zu verzinsen?

Der Gesetzentwurf schließt lediglich die Kündigung aufgrund eines Mietrückstandes im Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 aus. Die Miete ist gleichwohl fällig, so dass der Wohnraummieter Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe schuldet.

  • Was passiert, wenn der Mieter den Mietrückstand nicht bis zum 30.06.2022 zahlt?

Der Mieter ist m.E. dazu verpflichtet, den Mietrückstand vollständig bis zum 30.06.2022 auszugleichen, da anderenfalls eine Kündigung droht. Der Vermieter ist aufgrund der neuen gesetzlichen Bestimmungen lediglich daran gehindert, die Kündigung aufgrund eines Mietrückstandes im Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 auszusprechen. Nachdem der Bundesgerichtshof im Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16 entschieden hat, dass ein einmal entstandener Kündigungsgrund nur durch vollständige Zahlung des gesamten Rückstandes entfallen kann, wird dies meiner Meinung nach auch für die beabsichtigte gesetzliche Regelung zu beachten sein, so dass jeder Mieter den gesamten Mietrückstand bis spätestens zum 30.06.2022 auszugleichen haben wird, um keine Kündigung des Mietverhältnisses zu riskieren.

  • Gilt der Kündigungsausschluss nur für Wohnraummieter?

Nein, der Kündigungsausschluss gilt für alle Miet- und Pachtverhältnisse, so dass auch dem gewerblichen Mieter oder dem Pächter nicht gekündigt werden darf, wenn die Miete im Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 nicht gezahlt werden sollte.

  • Stellen etwaige Nutzungsbeschränkungen der gewerblichen Mietsache oder Pachtsache (z.B. aufgrund behördlicher Anordnungen) einen Mangel dar?

Nein, da das Verwendungsrisiko bezüglich der Miet-/Pachtsache bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter/Pächter trägt. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Pachtobjekt keine Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Pächters kommt.

M.E. ist die vorliegende Gebrauchsbeschränkung vergleichbar mit dem seinerzeit erlassenen gesetzlichen Rauchverbot, bei dem der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten hat, dass die damit zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache beruht, sondern lediglich an die betrieblichen Verhältnisse des Pächters anknüpft.

  • Kann mein gewerblicher Mieter/Pächter die Miete/Pacht mindern?

Nein, da es sich nicht um einen Mangel der Miet-/Pachtsache handelt (s.o.), besteht auch kein Minderungsrecht. Der Mieter/Pächter ist daher verpflichtet, die Miete/Pacht vollständig zu zahlen.

  • Was kann ich machen, wenn die Miete zur Tilgung von Darlehen verwendet wird?

Der Gesetzentwurf sieht in § 3 vor, dass Darlehensraten für den Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 für 3 Monate gestundet werden. Es muss sich allerdings um einen Verbraucherdarlehensvertrag handeln, was aber meiner Meinung nach bei der überwiegenden Mehrheit der Vermieter, die ein Objekt zur privaten Vermögensanlage erworben und finanziert haben, der Fall sein dürfte. Insoweit hätten vorrübergehende Mietausfälle also keine nachteiligen Auswirkungen.

  • Was kann ich tun, wenn ich mit den Mieteinnahmen meinen Lebensunterhalt bestreite?

Soweit der Vermieter zum Bestreiten seines Lebensunterhaltes auf die monatlichen Mieteinnahmen angewiesen ist und diese Einnahmen dann vorrübergehend, immerhin zunächst für bis zu 3 Monate, nicht zur Verfügung stehen, wird von der Bundesregierung eine Aufweichung der Bedingungen für den Bezug von Sozialleistungen vorbereitet, so dass bei Antragsstellung nicht mehr das Vermögen vorübergehend für den Bewilligungszeitraum ab 01.03. bis 30.06.2020 berücksichtigt wird (sog. Sozialschutz-Paket).

Korbach, den 25.03.2020

Matthias Müller

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Rechtsanwälte

Teipel & Müller

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