Mietminderung wegen des Corona-Virus?

Matthias Müller

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Folgen des Corona-Virus werden die bestehenden Gewerberaummietverhältnisse auf eine harte Probe stellen! Die Frage, die sich hierbei stellt ist:

Stellen die gesetzlichen Einschränkungen hinsichtlich der Benutzung der Mietsache (gilt auch für die Pachtsache) einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung berechtigt?

Einigkeit besteht meiner Meinung nach dahingehend, dass weder der Vermieter noch der Mieter für die Nutzungseinschränkungen verantwortlich ist, so dass sich die Frage stellt, wer trägt das Risiko der aktuellen Nutzungseinschränkungen von gewerblich genutzten Objekten?

Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs.1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Mangel in Betracht kommen können. Dabei ist höchstrichterlich vom Bundesgerichtshof anerkannt, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und/oder Gebrauchsbeschränkungen, welche den vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjekts einschränken, nur dann einen Sachmangel im Sinne der §§ BGB § 536 ff. BGB begründen, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben.

Die aktuellen gesetzgeberischen Maßnahmen während des laufenden Vertragsverhältnisses können dann einen Mangel begründen, wenn die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der

- konkreten Beschaffenheit,

- dem Zustand,

- der Lage

des Vertragsobjektes im Zusammenhang steht.

Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trägt bei der Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Pächters kommt.

Meiner Meinung nach ist die vorliegende Gebrauchsbeschränkung vergleichbar mit dem seinerzeit erlassenen gesetzlichen Rauchverbot bei dem der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten hat, dass die mit dem Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache beruht, sondern an die betrieblichen Verhältnisse des Pächters anknüpft.

Vergleichbar mit dem Nichtraucherschutzgesetz werden auch bei den Corona-Virus-Maßnahmen nicht bestimmte Gebäude und Gebäudeteile einem Nutzungsverbot unterstellt, sondern es wird auf die Nutzungsart der betroffenen Baulichkeiten abgestellt. Zweck der aktuellen öffentlich-rechtlichen Beschränkungen ist, vergleichbar des Nichtraucherschutzgesetzes, der Schutz der Bevölkerung vor den gesundheitlichen Belastungen bzw. der Ausbreitung des Corona-Virus. Um diesen Schutz zu erreichen, ordnet das Gesetz für bestimmte Branchen ein Betriebsverbot an, wobei hier die baulichen Gegebenheiten der betroffenen Gebäude oder Gebäudeteile für die Geltung der öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unerheblich sind. Maßgeblich sind allein die Art der Nutzung der Gebäude und der Umstand, dass in den Einrichtungen Publikumsverkehr stattfindet.

Eine Mietminderung ist somit meiner Meinung nach unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Rauchverbot in Gaststätten ausgeschlossen, weshalb auch von der Bundes- und den Landesregierungen Soforthilfen für betroffene Unternehmer angekündigt wurden, damit diese die laufenden Kosten und damit auch die Miete zahlen können. Zudem hat die Bundesregierung die Verabschiedung eines Gesetzes angekündigt, wonach Kündigungen für Mietrückstände ab dem 01.04.2020, die sich als Folge der Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des Corona-Virus darstellen, unzulässig sind.

Je nachdem, wie lange die Einschränkungen andauern werden, sollten gleichwohl Vermieter und Mieter aufeinander zuzugehen und miteinander reden, um die konkrete Situation und damit die konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen für den Einzelnen zu erörtern und ggf. einvernehmliche, zeitlich begrenzte Mietreduzierungen zu vereinbaren. Es dürfte wohl niemanden damit geholfen sein, wenn Geschäfte schließen müssen.

Jeder Mietvertrag ist individuell, so dass die vorherigen Ausführungen zwar eine erste Einschätzung ermöglichen, allerdings sollte bei Unklarheiten zur Vermeidung von Fehlern anwaltlicher Rat eingeholt werden. Der Verfasser steht diesbezüglich als Ansprechpartner telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung.

Korbach, den 24.03.2020

Matthias Müller

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietrechtliche Fragen im Zusammenhang mit der CORONA-Krise

Aufgrund der COVID-19-Pandemie wurde ein Gesetzentwurf (Drucksache 19/18110) auf den Weg gebracht und vom Bundestag in der Sitzung am 25.03.2020 beschlossen, der nunmehr vorsieht, dass Kündigungen für Mietrückstände, die im Zeitraum ab dem 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 entstehen, ausgeschlossen sind.

Ich möchte an dieser Stelle, die meiner Meinung nach wichtigsten Fragen, die sich für alle bestehenden Mietverträge (auch Pachtverträge) stellen, beantworten:

• Muss mein Wohnraummieter ab dem 01.04.2020 keine Miete mehr bezahlen?

Nein, die Zahlungspflicht des Mieters bleibt weiterhin bestehen!

• Kann ich meinem Wohnraummieter kündigen oder ist die Kündigung nun grundsätzlich ausgeschlossen?

Es ist zu unterscheiden, worauf die Kündigung gestützt wird:

Für Mietrückstände, die bis zum 31.03.2020 entstanden sind, bleibt ein etwaiges Kündigungsrecht bestehen und wird durch den Gesetzentwurf auch nicht beschränkt.

Für den Zeitraum ab dem 01.04.2020 wird die Kündigung wegen eines Mietrückstandes nicht generell ausgeschlossen. Der im Gesetzentwurf vorgesehene Kündigungsausschluss gilt nur befristet bis zum 30.06.2022 und ist zudem an konkrete Voraussetzungen geknüpft. (vgl. hierzu Frage 3)

• Wann ist die Kündigung wegen Mietrückstand ausgeschlossen?

Die Kündigung ist nur ausgeschlossen, wenn der Mieter die Miete im Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht leisten kann. Der Grund für die Nichtzahlung der Miete muss also eine Folge der COVID-19-Pandemie sein.

• Wer muss darlegen und beweisen, dass die Kündigung ausgeschlossen ist?

Der Mieter hat darzulegen und glaubhaft zu machen, dass er die Miete im Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht leisten kann. Hier könnte als Rechtfertigungsgrund vom Mieter vorgebracht werden, dass er Kurzarbeitergeld erhält und ihm somit weniger monatliche Einnahmen zum Bestreiten des eigenen Lebensunterhaltes zur Verfügung stehen.

• Muss der Mieter die Miete aus Ersparnissen bestreiten?

Im Gesetzentwurf ist dazu keine Regelung enthalten. Nach meiner Einschätzung ergibt sich allerdings unmittelbar aus dem Gesetzgebungswillen, dass sich nur die laufenden Einnahmen des Mieters infolge der COVID-19-Pandemie reduziert haben müssen, um die Kündigung wegen eines Mietrückstandes auszuschließen. Daraus folgt, dass der Mieter nicht verpflichtet sein kann, die Miete von seinen Ersparnissen aufzubringen. Der Gesetzentwurf trägt so dem Gedanken des sozialen Mieterschutzes Rechnung.

• Bis zu welchem Zeitpunkt muss eine aufgrund der COVID-19-Pandemie zunächst nicht gezahlte Miete gezahlt werden?

Dafür sieht der Gesetzentwurf keine Regelung, wie beispielsweise eine Ratenzahlung oder ähnliches, vor. Der Mieter muss also keine Raten ab dem 01.07.2020 leisten, um den Mietrückstand auszugleichen. Allerdings ist der Kündigungsausschluss nur bis zum 30.06.2022 befristet, so dass der Mieter den etwaigen Mietrückstand auch bis spätestens zum 30.06.2022 ausgleichen sollte, um keine Kündigung wegen Mietrückstandes zu riskieren.

• Ist der Mietrückstand zu verzinsen?

Der Gesetzentwurf schließt lediglich die Kündigung aufgrund eines Mietrückstandes im Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 aus. Die Miete ist gleichwohl fällig, so dass der Wohnraummieter Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe schuldet.

• Was passiert, wenn der Mieter den Mietrückstand nicht bis zum 30.06.2022 zahlt?

Der Mieter ist m.E. dazu verpflichtet, den Mietrückstand vollständig bis zum 30.06.2022 auszugleichen, da anderenfalls eine Kündigung droht. Der Vermieter ist aufgrund der neuen gesetzlichen Bestimmungen lediglich daran gehindert, die Kündigung aufgrund eines Mietrückstandes im Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 auszusprechen. Nachdem der Bundesgerichtshof im Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16 entschieden hat, dass ein einmal entstandener Kündigungsgrund nur durch vollständige Zahlung des gesamten Rückstandes entfallen kann, wird dies meiner Meinung nach auch für die beabsichtigte gesetzliche Regelung zu beachten sein, so dass jeder Mieter den gesamten Mietrückstand bis spätestens zum 30.06.2022 auszugleichen haben wird, um keine Kündigung des Mietverhältnisses zu riskieren.

• Gilt der Kündigungsausschluss nur für Wohnraummieter?

Nein, der Kündigungsausschluss gilt für alle Miet- und Pachtverhältnisse, so dass auch dem gewerblichen Mieter oder dem Pächter nicht gekündigt werden darf, wenn die Miete im Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 nicht gezahlt werden sollte.

• Stellen etwaige Nutzungsbeschränkungen der gewerblichen Mietsache oder Pachtsache (z.B. aufgrund behördlicher Anordnungen) einen Mangel dar?

Nein, da das Verwendungsrisiko bezüglich der Miet-/Pachtsache bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter/Pächter trägt. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Pachtobjekt keine Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Pächters kommt.

M.E. ist die vorliegende Gebrauchsbeschränkung vergleichbar mit dem seinerzeit erlassenen gesetzlichen Rauchverbot, bei dem der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten hat, dass die damit zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache beruht, sondern lediglich an die betrieblichen Verhältnisse des Pächters anknüpft.

• Kann mein gewerblicher Mieter/Pächter die Miete/Pacht mindern?

Nein, da es sich nicht um einen Mangel der Miet-/Pachtsache handelt (s.o.), besteht auch kein Minderungsrecht. Der Mieter/Pächter ist daher verpflichtet, die Miete/Pacht vollständig zu zahlen.

• Was kann ich machen, wenn die Miete zur Tilgung von Darlehen verwendet wird?

Der Gesetzentwurf sieht in § 3 vor, dass Darlehensraten für den Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 für 3 Monate gestundet werden. Es muss sich allerdings um einen Verbraucherdarlehensvertrag handeln, was aber meiner Meinung nach bei der überwiegenden Mehrheit der Vermieter, die ein Objekt zur privaten Vermögensanlage erworben und finanziert haben, der Fall sein dürfte. Insoweit hätten vorrübergehende Mietausfälle also keine nachteiligen Auswirkungen.

• Was kann ich tun, wenn ich mit den Mieteinnahmen meinen Lebensunterhalt bestreite?

Soweit der Vermieter zum Bestreiten seines Lebensunterhaltes auf die monatlichen Mieteinnahmen angewiesen ist und diese Einnahmen dann vorrübergehend, immerhin zunächst für bis zu 3 Monate, nicht zur Verfügung stehen, wird von der Bundesregierung eine Aufweichung der Bedingungen für den Bezug von Sozialleistungen vorbereitet, so dass bei Antragsstellung nicht mehr das Vermögen vorübergehend für den Bewilligungszeitraum ab 01.03. bis 30.06.2020 berücksichtigt wird (sog. Sozialschutz-Paket).

Korbach, den 25.03.2020

Matthias Müller

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Lockdown 2 – Auswirkungen auf Mietverhältnisse

Nachdem es beim 1. Lockdown 2020 für die Mietverhältnisse im gewerblichen Bereich keine besonderen Regelungen gegeben hat, ob durch die Schließungsanordnung ein Minderungsrecht begründet ist, hat die Bundesregierung zwischenzeitlich für den 2. Lockdown eine Regelung aufgenommen. Nach Art. 240 § 7 EGBGB gilt:

„Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar, so wird vermutet, dass sich insoweit ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.“

Eine konkrete Vorgabe, wie dies in der Praxis zu handhaben ist, wurde nicht getroffen. Die bisherige Rechtsprechung zum 1. Lockdown wird insoweit nach meiner Ansicht nicht übertragbar sein, da es da eigentlich nur schwarz oder weiß gegeben hat. Die überwiegende Zahl der Gerichte hat eine Minderung ausgeschlossen und damit argumentiert, dass das Verwendungsrisiko der Mieter trägt. Nachdem nunmehr eine Regelung im Gesetz vorhanden ist, wird daher im jeweiligen Einzelfall zu prüfen sein, in welchem Umfang sich eine Schließung auf den Geschäftsbetrieb des Mieters auswirkt. Je größer die Einschränkungen sind, desto größer wird von einer Anpassung der Miete auszugehen sein. Dabei ist man sich grundsätzlich in der Sache einig, dass es nicht hinnehmbar ist, dass allein dem Vermieter das aktuelle Risiko einer behördlichen Schließung auferlegt wird. Vielmehr erscheint es insgesamt sachgerecht, die Folgen einer Schließung auf beide Vertragsbeteiligte (Vermieter und Mieter) angemessen zu verteilen, so dass unter der Voraussetzung, dass bei einer angeordneten Geschäftsschließung von einer schwerwiegenden Änderung der Geschäftsgrundlage für den Zeitraum der Schließung auszugehen ist und dann eine Verteilung dieses Risikos zu jeweils 50 % als angemessen erscheint.

Letztendlich kommt es allerdings auf den konkreten Einzelfall und die tatsächlich vorhandenen Auswirkungen für das Mietobjekt und damit den Geschäftsbetrieb des Mieters an. Größere Mieter versuchen Vereinbarungen mit dem Vermieter zu treffen, die über den tatsächlichen Schließungszeitraum hinausgehen. Vor Abschluss einer derartigen Vereinbarung sollte dies sorgfältig rechtlich geprüft werden!

Korbach, den 06.02.2021

Matthias Müller

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht